泰国曼谷各大地段详解，聪明投资，拒绝入坑

泰国泰居房产认为，决定房地产价值的只有三点：

地段！地段！地段！

很多人来泰国买房图的就是一个——便宜，以为泰国物价低，房价也应该很低，殊不知房地产是不能用性价比来衡量的产业，想用白菜价赚翻天？

地段不好，价格才可能白菜；地段好，价格怎么可能白菜？地价和开发成本就摆在那里好不好。自住的话地段差一点无所谓；但如果购房目的是投资，就一定要选相对来说更好的地段，但好地段价格自然也就不会白菜。要投资，就一定不能贪图便宜。

当然，并不意味着贵的就一定地段好，也不意味着实惠的就一定是烂地段。究竟选择哪个地段、哪个楼盘来投资，还是要先问问自己的钱包，在能力有限的范围内尽量选择地段好的、价格相对较低的楼盘最为合适。

曼谷市中心高端公寓

年租金毛回报率约4%

2017年曼谷楼市上涨了8.2%

泰国楼市总体上升平稳、供需平衡，但也不是所有地段都持续看好。所以，选择正确的地段就显得尤为重要。

曼谷投资房地产，如何选地段？

上图是曼谷市中心（Downtown）的几大住宅地段：

CentralLumpini中央是乐园

Pathumwan巴吞旺

Sukhumvit素坤逸

OuterSukhumvit素坤逸外围

Silom/Sathorn是隆/沙吞（CBD）

Riverside/Rama III湄南河畔/拉玛三

这么多个地段，究竟该怎么选呢？其实，这几个地段均各有优势。本文将根据几个最重要的因素来详解各大地段。

中央是乐园

CentralLumpini中央是乐园毫无疑问是曼谷最顶级、最寸土寸金的稀贵地段，是曼谷最老牌的市中心。

1902年，泰国史上丰功伟绩的伟大国王拉玛五世——朱拉隆功大帝对曼谷市区进行了规划。他兴建了Royal Bangkok Sport Club（曼谷皇家体育俱乐部），并下令开通了Rajadamri大道，连接了曼谷的两个区域。Rajadamri意为“皇家旨意”。1920年，拉玛六世兴建了Lumpini Park。曼谷皇家体育俱乐部和是乐园就好比美国纽约的中央公园，Rajadamri大道就好比北京的长安街，已经超越了地段本身的价值，象征着“皇室、尊贵、地位”。

Central Lumpini的土地供应量极度稀缺，绝大多数地块均归皇室所有，目前几乎已无任何尚未开发的土地。比如由Raimon Land承建的185 Rajadamri超奢华公寓，是Rajadamri大道上唯一的永久产权公寓，单凭这一点就屌炸天。

Central Lumpini的邻里环境无比高大上——一堆五星级酒店、一堆大使馆和大使宅邸、数个高档购中心、一群极其显赫的大家族和社会精英，区域内的物业几乎皆为奢华档次（Luxury Segment），逼格超高。

Central Lumpini的公寓均价也一直以来都是最昂贵的，越靠近Lumpini Park，均价就越高。根据CBRE世邦魏理仕的楼市报告，2015年四季度高端公寓的转售均价为197,500泰铢/平方米；高端期房均价为238,000泰铢/平方米。

由Sansiri承建的98 Wireless更是卖到了均价55万泰铢/平方米这样破天荒的高价。KLASS Langsuan和KLASS Sarasin Rajadamri在开盘后便快速售罄，也彰显了Central Lumpini的抢手。

巴吞旺

Pathumwan巴吞旺于1914年规划，现主要为曼谷市中心购物商圈。北面以胜利纪念碑、南面以Rama I+V路、西面以Sirat高速路、东面以Thanon Rajadamri路为界。

全球第六大购物中心Central World、高端百货Gaysorn、久负盛名的Siam Square、顶级购物中心Siam Paragon、潮牌云集的Siam Center、重新装修的Siam Discovery、淘宝街MBK均座落于此。

此外，泰国最高学府Chulalongkorn University（朱拉隆功大学）、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会等机构均占据了Pathumwan位于市中心的大片土地。著名的泰丝之王——Jim Thompson的故居亦座落于此。

由于地处土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan开盘的新公寓非常少。轻轨和机场快线换乘站Phaya Thai较片区内其它区域来说算是住宅相对来说集中的区域。

素坤逸

Sukhumvit素坤逸是沿轻轨线而迅速发展的片区。主要指由轻轨站Ploenchit至Ekkamai站沿线的区域。几十年前，Sukhumvit曾属于城郊住宅区；几十年后的今天，Sukhumvit俨然已发展为曼谷市中心极为重要的一个繁华片区。这个片区兴建了很多写字楼，但目前主要仍以住宅为主。

Sukhumvit是最受外国租客青睐的片区之一，也是非常适合做出租投资的片区。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派员工居住于此，毗邻轻轨的高端公寓的空置率因此很低。

根据CBRE世邦魏理仕的楼市报告，2015年四季度高端公寓的转售均价为182,381泰铢/平方米；高端期房均价为221,684泰铢/平方米。

通常，越紧邻轻轨线、越靠近CentralLumpini的公寓的均价越高。但由于Sukhumvit是一条很长的轻轨线，涉及很多轻轨站，本文将逐一讲解。

【轻轨站Ploenchit】

轻轨站Ploenchit紧邻Central Lumpini，土地昂贵且稀有，已无大面积未开发土地。此地交通便捷、生活配套完善，毗邻贵妇百货Central Embassy以及高档写字楼，公寓价格一点也不可爱。新落成的高密度大体量公寓Noble Ploenchit就座落于轻轨站Ploenchit旁，虽然贵价却照样卖得很好。

【轻轨站Nana】

轻轨站Nana是Sukhumvit沿线上的两大红灯区之一，如著名的Nana Plaza。这里很受欧美游客的喜欢，吃喝玩酒吧住宿遍地，生活圈很方便，同时此地也是印度人和阿拉伯人的聚居地。但也因此臭名昭著，泰国人不太喜欢在这里安家。虽然这个区域的公寓不太容易转售，但却因欧美住客的庞大数量而容易出租。区域内位置较好的公寓如Hyde Sukhumvit 11、Hyde Sukhumvit 13和均价卖到30万泰铢/平方米的Q Sukhumvit。

【轻轨站Asoke】

轻轨站Asoke是Sukhumvit沿线上和地铁线的换乘站。自从数年前建成了深受年轻人喜欢的Terminal 21购物中心，Asoke的人流量和人气便成倍增长。Asoke是一个十字路口，绝大多数公寓都开发在了南北纵横的Asoke Montri路上。Singha集团的The ESSE Asoke和Raimon Land的The Lofts Asoke是目前这条路上最新开盘的高端知名楼盘。

【轻轨站ProngPhong】

自从高大上的贵妇商圈The Em District（Emporium和EmQuartia）落成之后，Prong Phong地价犹如火箭一般飞涨。Prong Phong长久以来都是日本人聚居地，区域内汇集了大量日本餐厅和高端公寓。同时，Prong Phong区域内居住了很多名人显贵，如泰国前总理阿披实的宅邸便座落于此。由KPN Group承建的The Diplomat 39在2015年初开盘时就卖出了近30万泰铢/平方米的高价。

【轻轨站Thong Lo】

Thong Lo是近年来备受开发商追捧的区域。尤其是Prong Phong区域内的黄金地段越来越少，土地供应还未枯竭的Thong Lo便愈发抢手。同样，无数明星名人居住于此，区域内的生活配套非常纯熟，高档餐厅、高逼格酒吧、潮牌潮店、水疗按摩、中小型购物商圈应有尽有。毗邻轻轨站Thong Lo的Sukhumvit 36巷是目前较为热门的路段，有数个高低层高端公寓相继开盘，如Urbitia Thong Lo、+Vtara 36。Sukhumvit 32巷的BEATNIQ Thong Lo卖到了均价29万泰铢/平方米；Sukhumvit 35巷的TELA Thong Lo更是卖到了均价30万泰铢/平方米的高价。

【轻轨站Ekkamai】

Ekkamai是曼谷市中心与城郊的边界。轻轨站Ekkamai旁于几年前开了一个日系中端商场——Gateway，汇聚了很多日本料理和日系商店，但与城中心的大型商场相比仍显得较冷清。这个区域目前还有待开发，新开盘的公寓也很少。

素坤逸外围

OuterSukhumvit主要是指Petchaburi路及其以北、Rama I+V路以南的小范围片区。

虽然Petchaburi路和这个路段的Rama I+V距曼谷市中心并不遥远，距人来人往的Sukhumvit路仅片刻之遥，但泰国人却并不认为这两个区域算是曼谷的“好地段”（Prime Location）。主要原因是还有待开发，生活配套不完善，除了路边摊之外很难找出几个像样的餐厅，而且由于附近没有超市买东西也很不方便，居住的社区氛围也不够浓郁，此外Petchaburi路沿线没有轻轨和地铁线覆盖，所以出租也就相对比较困难。

根据CBRE世邦魏理仕的楼市报告，2015年一季度高端期房的均价为166,667泰铢/平方米，二季度的均价为161,667泰铢/平方米，稍有下跌；三季度的均价为171,500泰铢/平方米，又涨了起来，可四季度的均价却大跌至150,000泰铢/平方米。从2011年至今的记录来看，OuterSukhumvit的均价共下跌了10%，是曼谷市中心唯一下跌的地段。

不过，随着城市的不断扩大，Outer Sukhumvit被逐步开发只是早晚的事。但以泰国人拖拖拉拉的性子和变来变去的政策和计划，我估计Outer Sukhumvit想要兴旺起来至少还需要10年时间。

是隆/沙吞

Silom/Sathorn是曼谷最老牌、也是真正意义上的Central Business District（CBD，中央商务区），被称为“泰国的华尔街”，始建于1851年。这里是很多泰国大型企业的聚集地，包括正大集团、曼谷银行等。

Silom/Sathorn后来兴建了很多高层公寓，生活非常方便，深受外国租客的青睐，居住于此的社会精英也越来越多。但是其“商务中心”的地位仍然不可撼动，住宅则是其次，这点与Sukhumvit正好相反。

同时，Silom/Sathorn还是曼谷最大的红灯区，如灯红酒绿的Patpong和Thanon Thaniya。数不清的夜店、Go-go Bar、酒吧、按摩店汇聚于此，外国游客络绎不绝，同时也是国内游客非常喜欢光顾的场所嘤嘤嘤。

Silom/Sathorn有数个轻轨站和地铁站，其中要数轻轨和地铁交汇的Sala Daeng最为繁华，与轻轨站相连的Silom Complex也为Sala Daeng聚集了更多的人气。这里生活圈零距离，既商务又休闲更娱乐，还毗邻数个医院。轻轨站Sala Daeng的下一站Chong Nonsi几乎为Silom/Sathorn片区繁华的边界，再下一站Surasak的人流便少了很多。由Ananda承建的高端公寓Ashiton Silom毗邻轻轨站Chong Nonsi，均价约30万泰铢/平方米。

根据CBRE世邦魏理仕的楼市报告，2015年四季度高端公寓的转售均价为191,429泰铢/平方米，全年同比增长了高达10.4%；高端期房的均价为214,778泰铢/平方米，全年同比增长了高达23.2%。

湄南河畔/拉玛三

Riverside/Rama III湄南河畔/拉玛三是曼谷新兴的奢华地段。曼谷是世界上少数河滨地段却发展得又慢又晚的河滨城市，通常河滨城市的沿河地段早被开发殆尽，地价也居高不下。

湄南河畔沿岸有数个闻名遐迩的古迹，最著名的要属大皇宫、卧佛寺和郑王庙了，新开发的Asiatique也为河滨生活增色不少。

由于曼谷地处湄南河下游入海口处，河岸没有棘手的岩滩，所以为河滨的开发提供了有利的先天条件。独具慧眼的先锋开发商Raimon Land在十年前开了泰国首个惊艳泰国房地产界的高端河景公寓The River，眼光极具前瞻性，如今价格已翻了几翻。这个地段拥有曼谷少有的五星级邻里环境——希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐厅Sirocco，外加后来开的超奢华大盘ICONSIAM以及高贵冷艳的Four Seasons Private Residences，都将Riverside加持为曼谷新兴的奢华地段。规划中的轻轨金色线也将由轻轨站Krung Thon Buri起始，途径ICONSIAM，最后与轻轨紫色线连接。随着城市的扩张以及各国投资客对高端公寓需求的增长，曼谷Riverside愈发繁华和奢贵将指日可待。

根据CBRE的楼市报告，2015年四季度高端期房的均价为267,250泰铢/平方米，奢华无比；全年同比增长了高达23.3%。由于Riverside距离中央商务区Silom/Sathorn有一段距离，外加这里绝大多数的公寓都相当高端，故不太适合出租，但非常适合长线投资。

买房就是买地段。

选对地段，投资就成功了一大半。

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